當“存量運營”成為不動產領域的新常態，當“租購並舉”從頂層設計走向城市實踐，億授一場關於城市安居邏輯的信背深刻變革正在北京悄然發生。

　　2026年5月9日，後首北京首創郎園Vintage，創集這座由老舊廠房改造而來的團長文創地標，本身即是租戰城市更新的成功案例。首創集團選擇在此發布長租房品牌“首創和園”，略升揭牌“長租+物業”雙平台，維國務城傳遞出一個清晰的企服信號：存量時代，舊空間可以承載新使命，首創方案而長租正是億授這個時代最重要的命題之一。

                                                                                            圖為活動現場

　　當天，信背國壽投資、後首中信證券、創集中信金融資產、建信住房租賃私募基金、北京銀行、中國農業發展銀行北京市分行、中國銀行北京市分行、交通銀行北京市分行等8家金融機構現場簽署戰略合作協議，其中4家銀行合計提供600億元長租房專項授信額度。

                                                                                                        圖為活動現場

　　這不僅是首創集團長租房業務邁入體係化、平台化、專業化發展的重要裏程碑，更是一家市屬國企對“十五五”城市發展戰略的實質性回應。在房地產行業深度調整的當下，首創集團用一場發布會宣告：長租不是“副業”，而是戰略主業；國企參與住房保障，不是簡單蓋幾棟樓，而是要有可持續的商業模式、長期金融支撐和可複製的運營標準。

活動現場嘉賓發言 

　　戰略升維：長租何以成為國企的核心賽道？

　　從“小開發”到“大運營”的轉型邏輯表明中國房地產行業正經曆一場深刻的價值重構。過去二十年，行業信奉“快周轉”，關注的是資產增值；而今天，不動產的邏輯正在回歸本質——長期穩定的價值創造與精細化的服務運營。

　　首創集團將長租、奧萊雙賽道納入“十五五”時期城市發展板塊核心戰略布局，提出“小開發、大運營、好服務”的轉型方向。這不是被動收縮，而是主動將能力重心從土地開發轉向資產運營。這一判斷的背後，是對行業周期的清醒認識：增量開發的黃金時代已經過去，存量運營的能力才是下半場的護城河。

　　“房子可以是租來的，但生活不是。”首創集團黨委書記、董事長劉永政在發布會上的一句話，精準概括了長租業務的本質。它不是簡單的資產管理，不是冰冷的“房東-租客”關係，而是“服務於人”的理念和溫度。這種服務意識的轉變，恰恰是傳統開發企業最難跨越的門檻。

                                                                                          圖為首創集團黨委書記、董事長劉永政現場發言

　　值得關注的是，首創集團並非首次涉足運營領域。此前，首創郎園從老舊廠房變為北京文創地標，首創奧萊成為區域商業引擎。園區運營、商區運營的成功，為其積累了寶貴的“運營基因”。長租社區運營，將補全其“社區”拚圖，形成“園區+商區+社區”三區聯動的城市運營能力閉環。這種從“蓋房子”到“運營城市”的能力躍遷，正是國企在存量時代最值得期待的轉型路徑。

　　金融破局：600億授信背後的製度信號

　　回籠資金，是需要十年甚至更長時間的持續投入和精細運營。因此，資金的“期限”和“成本”直接決定了長租業務的生死。

　　此次簽約的8家金融機構覆蓋險資、券商、銀行、租賃基金，形成了多元資本組合。其中國壽投資為代表的險資，具有典型的“長錢”屬性；中信證券、中信金融資產帶來了資本市場的專業能力；建信住房租賃私募基金則專注於租賃住房投資；而四家銀行合計600億元的專項授信，其核心價值不在於數字之大，而在於“專項”二字——這意味著銀行體係已將長租房作為獨立資產類別進行信貸配置。

　　與傳統開發貸相比，這筆資金具有“長期限、低成本”的顯著特點。長周期資金讓企業能夠“沉下心來打磨產品”，而非為了還貸而追求短期回款；低資金成本則使長租業務在薄利經營中仍能保持可持續性。正如首創城發相關負責人所言：“優質長租項目在當前的經濟環境下是非常優質的資產業務賽道。”

　　更重要的是，此次合作構建了“資產+運營+金融”協同生態，打通了“投、建、管、退”全周期閉環。所謂“投”，是金融機構提供資本；“建”是首創集團旗下首創城發的開發建設能力；“管”是雙平台的運營能力；“退”則指向公募REITs等資產證券化通道。當前，保租房公募REITs已進入常態化發行，市場認購倍數屢創新高，上市首日表現搶眼。這說明資本市場對穩定現金流的租賃住房資產給予了極高估值，也為首創集團未來的資產退出提供了清晰的市場信號。

　　這一閉環的打通，意味著長租是可以形成資本循環的優質資產。這是中國長租行業走向成熟的關鍵一步。

　　雙平台揭牌：硬資產與軟服務的係統耦合

　　此次發布最核心的組織變革，是“首創長租住房(北京)控股有限公司”與“首創物業服務集團(北京)有限公司”兩大平台的正式揭牌。

                                                                                      圖為首創城發集團黨委副書記、董事、總經理徐鍇現場發言

　　前者注冊資本30億元，定位為統一的投資、建設、運營主體，統籌資源整合、項目拓展與資產管理。它的成立，意味著長租業務從“項目製”升級為“平台化”——不再是零散地做幾個保租房項目，而是有獨立的資本運作、項目拓展和資產持有能力。

　　後者的戰略價值同樣不容忽視。傳統物業公司服務於“業主”，而長租物業公司服務於“租客”。後者需要的不僅是維修、保潔，更是生活管家、社群運營、安全感營造等更高階的能力。將專業物業服務從傳統地產開發中剝離出來獨立運作，體現了首創對“服務即產品”這一行業趨勢的深刻理解。

　　雙平台協同，解決了長租行業長期存在的“重資產與輕運營脫節”問題。長租公司負責“硬資產”——獲取土地、建設社區、持有資產；物業公司負責“軟服務”——運營社群、響應訴求、提升體驗。二者協同，既保證了資產的長期增值潛力，又確保了現金流的穩定增長。

　　根據規劃，首創集團在“十五五”期間長租房業務計劃投資總規模超200億元，目標穩居北京市場前列。這一組織架構創新，使長租業務具備了可複製、可規模化的能力，為業務快速擴張與健康可持續發展提供了堅實支撐。

　　民生底盤：從“一張床”到“一套房”的全譜係實踐

　　住房是民生之基，更是打造“友好之城”的重要抓手。北京市“十五五”規劃綱要明確提出，增加“一張床”“一間房”供應，新增公寓型和宿舍型保租房占比達到60%以上，改善城市運行服務保障人員等居住條件。

　　首創和園經過多年深耕，已構建起覆蓋“一張床”(宿舍型)、“一間房”(公寓型)、“一套房”(家庭型)的全譜係產品矩陣。從標準化床位到品質公寓，再到舒居戶型，首創和園用機構化、規模化的方式提供“品質可控、價格可及”的租賃產品。

　　在宿舍型產品方麵，按照最新宿舍類建設標準打造的相關項目，配置標準化床位、共享廚房、洗衣房、晾曬區、電動車充電等便利設施。這類產品充分考慮到租住人群的工作特點：24小時熱水，滿足不同作息需求；靈活的繳費周期，適應不穩定的收入節奏；安全的充電設施，保障電動車輛的正常使用。這不僅是改善居住條件，更是提供幹淨、安全、有人管理的規範居所。

　　這一產品布局的戰略價值在於：它精準地填補了北京租賃市場的結構性空白。當前北京租賃市場呈現“啞鈴型”結構——一端是低端分散的個人房源，條件參差不齊、服務缺失；另一端是高端服務式公寓，租金高企、覆蓋麵窄。而中間最大的“品質剛需”市場，恰恰是供給最薄弱的地帶。首創和園瞄準的正是這一“腰部市場”，為城市中堅力量提供有品質、有服務、可負擔的租賃住房。

　　這不是簡單的“二房東”模式。二房東賺取的是租金差價，而首創和園提供的是從空間設計、社區營造到生活服務的完整居住解決方案。國企的使命，正是築牢這道民生底線。

　　“十好社區”：國企定義的租賃“好房子”標準

　　什麽樣的房子才算“好房子”？在房地產增量時代，“好房子”往往被簡化為地段、麵積、裝修標準等物理指標。但在租賃時代，“好房子”的內涵被重新定義。

　　首創和園提出的“十好社區”體係——“好區位、好定位、好理念、好設計、好配套、好建造、好運維、好服務、好社群、好治理”——不是營銷話術，而是一套可評估、可複製的運營標準。其中三項能力最具代表性：

　　“好服務”： C.A.R.E.S.全維服務體係。這一體係圍繞生活管家、便捷配套、共享空間、溫情關懷、智慧安全五個維度構建。與傳統物業最大的不同在於：它從“被動響應”轉向“主動服務”。社區管家會定期了解租客的生活需求，組織搬家協助、家電團購、寵物寄養等增值服務。

　　“好運維”：自建數字化智慧平台。首創城發打造了行業領先的數字化運維係統，覆蓋社區管理、訴求響應、服務觸達、安全保障四大模塊。這套係統的核心價值在於“數據驅動運營”——通過分析租客行為數據，優化公共空間配置、調整服務供給、預判維護需求。

　　“好社群”：“五方共治”的基層治理創新。首創和園在大型租住社區中獨創了“五方共治”模式：運營方、物業公司、社區居委會、屬地派出所、租戶代表共同參與社區治理。這一模式解決了長租社區長期存在的“管理真空”問題——租客不是業主，傳統居委會難以覆蓋；但租客又是真實的社區居住者，需要公共服務。

　　“十好社區”的核心價值在於：它將長租社區從一個“睡覺的地方”升級為一個“生活的地方”。這在傳統租賃市場上是稀缺品，也是機構化運營相對於個人房東的絕對優勢。而這種優勢一旦形成品牌認知，就會轉化為續租率、轉介紹率和溢價能力。

　　三輪驅動：長租行業的“北京樣本”

　　“重資產+輕運營+REITs”：可持續的商業模式閉環：首創集團的長租商業模式，可以概括為“三輪驅動”：重資產持有獲取長期增值收益，輕資產運營提升現金流回報，REITs等工具實現資本退出與循環。這三者相互支撐，缺一不可。

　　重資產端，首創集團依托在北京逾萬畝自有土地儲備，低成本持有核心區域租賃資產。這些地塊大多位於成熟區域，周邊交通便利、配套完善。如果用於開發銷售，可以快速變現；但用於長租，則形成了長期的資產底座。這種將“開發資源”轉化為“運營資源”的戰略選擇，體現了國企在長周期布局上的戰略定力。這是市場化房企很難複製的“家底”——在土地成本高企的當下，擁有存量用地的國企在長租賽道上具有天然的成本優勢。

　　輕運營端，自建數字化平台與運營團隊，提升現金流與服務溢價。運營能力的核心價值在於：它可以將一個普通的物理空間，轉化為一個有溫度、有粘性的生活社區。這種“軟性溢價”體現在租客願意為更好地服務支付合理租金，願意長期續租而不是頻繁搬家，願意向朋友推薦這個社區。隨著管理規模的擴大，運營的邊際成本下降、品牌溢價提升，形成典型的“規模效應”。

　　REITs端，與中信證券等機構戰略合作，為公募REITs發行鋪路。REITs的價值不僅在於資金退出，更在於它為長租資產提供了一個“價值錨”——資產的價值不再取決於土地的預期增值，而是取決於它產生的穩定現金流。這將倒逼運營團隊持續提升服務質量、優化租客體驗、提高運營效率。與中信證券等機構的合作，正是在為未來的REITs發行做前期準備：包括資產篩選、現金流培育、合規架構搭建等。

　　長租不是“燒錢”行業，而是“重資本、強運營、慢回報”的長期主義賽道。三輪驅動是目前國內最成熟的商業範式，也是長租行業從“政策驅動”走向“模式驅動”的標誌。

　　從“單點項目”到“平台生態”

　　過去幾年，不少房企都嚐試過長租公寓，但多數停留在“單項目試點”層麵——做了幾個項目，沒有形成體係。長租業務的難點不在於做一兩個標杆項目，而在於能否形成可複製的體係化能力。

　　首創集團此次發布的核心價值在於：它完成了從“項目思維”到“平台思維”的躍遷。通過“長租+物業”雙平台，首創整合了投資、建設、運營、服務、金融全鏈條能力。從選址、設計、建設到運營、服務、治理，已經形成了一整套標準化流程。在此基礎上，還有數字化平台提供技術底座，社群運營構建用戶粘性，品牌體係沉澱認知資產。這不是單點突破，而是係統作戰。

　　長期主義的企業答卷

　　首創集團長租業務的本質，是用“慢能力”構建長期競爭力，用“運營思維”替代“開發思維”。從“有得住”到“住得好”，從“建房子”到“運營生活”，從“企業行為”到“城市治理工具”——首創和園正在打開一條新的發展路徑。

　　當城市競爭從“搶人”變為“留人”，居住環境的優劣直接決定了創新動能的強弱。北京正在建設“國際一流的和諧宜居之都”，而“宜居”的第一要義，就是讓不同收入水平、不同職業背景的人都能在這座城市找到安身之所。

　　首創集團以“首創和園”為載體，正在書寫的不僅是一份商業藍圖，更是一份關於如何讓新市民、青年人、城市奮鬥者在首都“進得來、留得下、住得安、能成業”的民生答卷。北京需要更多這樣的“國企方案”。這是“房住不炒”與“高質量發展”交匯處，一份沉甸甸的民生答卷，也是一家市屬國企對這座城市最務實的承諾。