4月29日，深圳雙箭深圳核心區限購定向鬆綁與公積金大幅提額雙箭齊發。樓市新政力度幾何、新政性困對後市影響如何？精準結構局南方+第一時間采訪了廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉、貝殼研究院院長肖小平、破解深房中協研究總監徐楓等業內人士。深圳雙箭多位受訪專家指出，樓市此輪政策並非簡單“放水”，新政性困而是精準結構局精準破解當前市場結構性矛盾，意在打通交易循環，破解激活深圳樓市。深圳雙箭

　　根據新政，樓市在福田區、新政性困南山區、精準結構局寶安新安街道三個核心區域，破解深戶家庭限購從2套增至3套，連續繳納社保或個稅滿1年的非深戶家庭從限購1套增至2套。最具突破性的一條是：持有深圳居住證、但無社保繳納記錄的非深戶家庭，也可在上述核心區購買1套商品住房。

　　貝殼研究院院長肖小平評價，這次政策最亮眼的，正是三大核心區的定向鬆綁。她指出，持居住證、無社保即可在核心區購房，“相當於給大量新市民、年輕白領打開了核心區的剛需入場通道”。過去因社保年限不足而被擋在門外的龐大新市民群體，首次獲得了在深圳優質地段置業的資格。

　　與限購鬆綁同步落地的，是公積金貸款力度的大幅提升。個人申請額度從60萬提至70萬，家庭申請額度從110萬提至130萬。更引人注目的是上浮比例的優化：首套上浮比例從40%提至60%，二孩及以上家庭上浮比例從50%提至70%，新增初婚初育家庭上浮50%，購買保障性住房上浮比例從20%提至40%。多種情形可疊加，最高上浮170%——個人最高可貸189萬元，家庭最高可貸351萬元。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，中心區鬆綁與公積金提額形成組合效應：前者導入有資產配置能力的新群體承接較高總價物業，後者大幅降低月供門檻釋放工薪階層購買力，兩者合力破解當前市場“低價房搶不到、改善房賣不動”的困局。

　　深房中協研究總監徐楓指出，深圳在中央政治局工作會議後，率先為“努力穩定房地產市場”交出答卷，此舉在“金三銀四”關鍵節點靠前發力，將從結構上持續擴大樓市內需，引領深圳房地產趨勢性發展。

　　5月成關鍵觀察期

　　針對新政落地後的市場走勢，肖小平持積極預期。她認為，此次限購優化直接打通了剛需和改善兩大購房堵點，“後市成交量大概率會迎來一輪明顯回升”。在她看來，後續一到兩個月將是成交放量的關鍵窗口期，熱度預計由核心區向外圍逐步傳導，深圳樓市將進入更穩健的運行格局。

　　相比之下，李宇嘉則將5月定性為“政策效應觀察期”，態度更為審慎。他預計，今年“五一”假期居民出行熱度高漲，5月份市場交易量大概率會慣性回落。但他同時強調：“5月交易量下滑不可怕，關鍵要看兩個先行指標——掛牌量不能出現去年下半年那樣的報複性反彈，掛牌價和議價空間要維持在當前的較低水平。”他指出，隻要這兩個指標穩住，就意味著居民初步企穩的心理預期守住了。“再配合3至4月二手房活躍所帶動的改善需求，加上5月一些品質新盤的蓄客帶動，上半年樓市有望實現初步穩定。”

　　結構性隱憂仍在

　　樂觀預期之外，李宇嘉也提醒需正視市場當前的結構性風險。他指出，當前深圳樓市處於新舊規產品銜接期，為規避新規產品的衝擊，舊規產品降價搶跑現象突出。龍華中心區近期出現的惡性競爭事件，本質上就是舊規產品為盡快出貨而大幅降價所致，類似情況在全市多個片區均有存在。同時，舊規產品在各片區同質化供應明顯，相互間價格競爭、搶客戶現象頻發，且這種競爭已蔓延至新房與二手房之間，導致企穩的價格形勢難以持續。

　　為此，他建議各區加速梳理“死庫存”，對舊規產品積壓嚴重的區域暫緩批售新規產品，並積極探索存量房收儲轉保障房，“避免爛尾式價格戰動搖市場信心”。他同時判斷，除深圳外，五一前後將有更多熱點城市跟進出台以舊換新、公積金提額等政策，但短期內京滬繼續鬆綁的概率不大。